Jämför bolån

Vad är ett bolån och hur fungerar det?

Ett bolån är till för dig som vill köpa en bostad, till exempel en villa, lägenhet eller fritidshus. Den bostad du köper fungerar som säkerhet för bolånet och du kan låna upp till 85 procent av kostnaden. Genom att jämföra banker kan du hitta den lägsta bolåneräntan. Vid ett bolån fungerar bostaden som säkerhet för lånet. Det är även bostadens kostnad, tillsammans med din kreditvärdighet, som avgör hur stort lån du får ta.

Bolånet har en avsevärt längre avbetalningstid än till exempel ett vanligt privatlån, vilket beror på det höga lånebeloppet. Amorteringstiden ligger på upp till omkring 40 år. Antingen består bolånet enbart av ett bottenlån eller av ett bottenlån och ett topplån. Båda lånen tillåter dig dock att låna upp till max 85 procent av bostadens kostnad.

Om lånet är tvådelat kommer bottenlånet oftast täcka 75 procent och topplånet 10 procent av bostadens kostnad. Övriga 15 procent (kontantinsatsen) måste du betala själv.

De flesta väljer att ansöka om ett så stort lån som möjligt, men tänk på att du kommer billigare undan om du själv går in med en större kontantinsats.

Så fungerar bolån (video)

I denna video från Lånjakt.se kan du se hur bolån fungerar:

Så ansöker du om bolån – steg för steg

1. Bestäm storleken på bolånet

   Steg ett när det gäller bolån är att fundera över vilken bostad du vill köpa samt hur mycket den får kosta. Om du redan har ögonen på en bostad är det enkelt att räkna på vad lånet kommer att kosta dig, men du bör ändå göra en grundlig budgetkalkyl.

   Detta gör du genom att lista dina fasta inkomster och utgifter. På så sätt kan du ta reda på din disponibla inkomst varje månad – det vill säga hur stora marginaler du har att klara dig på.

   Tänk på! Ta hänsyn till oförutsedda kostnader som kan uppstå samt avgifter som kan tillkomma i samband med köp av hus och lägenhet, till exempel lagfart, pantbrev och bostadsföreningsavgift.  

   Du bör även fundera över hur hög belåningsgrad du vill ha. Genom att bekosta så mycket som möjligt av bostaden på egen hand kan du få ett billigare lån. Du kan dessutom bli skuldfri snabbare och göra större vinst vid försäljning.

2. Skaffa lånelöfte

   Ett lånelöfte är ett underlag på den summa pengar som banken är villig att låna ut till dig. Detta underlag är bra att ha inför kommande visningar och budgivningar eftersom du då vet vilket maxbud du kan lägga.

   Lånelöfte är dock inte detsamma som ett bolån – det är först när du ansöker som lånelöftet förvandlas till ett riktigt lån.

   Tänk på! Innan du skaffar lånelöfte det viktig att du jämför räntor, avgifter och amorteringstid hos olika banker. På så sätt kan du hitta förmånligare villkor för ditt lån.

3. Visning och budgivning

   Nästa steg är att gå på visningar för att hitta en bostad som passar dig. När du gjort det är det dags för budgivning och med hjälp av lånelöftet vet du hur mycket du har råd att betala.

   Kom ihåg att du inte bör skriva på ett avtal med enbart ett lånelöfte. Det du kan göra är att be mäklaren lägga till en paragraf i avtalet som säger att avtalet enbart är giltigt om ett bolån beviljas.

4. Ansök om bolån

   Om du vinner budgivningen ska du kontakta banken och be dem förvandla lånelöftet till ett bolån så att du kan betala för bostaden. Låneprocessen brukar gå smärtfritt, men det finns två situationer som kan ställa till problem.

   Situation 1. Du har förlorat din inkomst efter att du ansökt om lånelöftet. Då kan banken göra en ny riskbedömning och neka dig ett lån.

   Situation 2. Banken tycker att priset för den bostad du vill köpa är alldeles för högt, vilket ökar risken för stora värdeminskningar i samband med försäljning. Eftersom bostaden fungerar som säkerhet för lånet vill banken vara säker på att de får tillbaka sina pengar. 

5. Fast eller rörlig ränta?

   En fast ränta innebär att du betalar en fast räntekostnad under en bestämd tidsperiod. Detta betyder att du inte behöver oroa dig över plötsliga räntehöjningar som kan påverka din ekonomi.

   Den rörlig räntan följer det generella ränteläget i landet, vilket betyder att den kan höjas och sänkas när som helst.

   Det finns både för- och nackdelar med båda alternativen, men i slutändan brukar den rörliga räntan alltid vara ett billigare alternativ.

6. Köpekontrakt och tillträde

   Köpekontraktet för bostaden kan skrivas på när din låneansökan hos banken blivit godkänd. Kontraktet är bindande och innehåller information om köpet, till exempel kostnaden samt andra villkor.

   Det är nu du betalar en handpenning på omkring 10 procent, vilket fungerar som en säkerhet för köpet. Du ska även förhandla om ett tillträdesdatum – det vill säga när du får tillgång till bostaden.

   På tillträdesdatumet betalar långivaren in bolånet till säljaren och du får nycklarna till bostaden. Tänk på att göra en grundlig besiktning i samband med detta, gärna tillsammans med en besiktningsman.

7. Förhandla regelbundet

   Ha som vana att förhandla om din bolåneränta regelbundet. Villkoren kan förändras med tiden och det kan även priserna.

   Om din bostad har ökat i värde eller om du ökat dina inkomster kan du alltid berätta detta för banken och fråga om de kan erbjuda dig en ny, lägre ränta. Du bör även ställa banker mot varandra och eventuellt flytta lånet om du hittar en billigare ränta någon annanstans.

Fördelar med ett bolån

1. Köp bostad direkt

   Den första fördelen med bolån är att du kan köpa din villa eller lägenhet direkt, utan att behöva spara ihop till hela beloppet. Det enda du behöver spara ihop till är kontantinsatsen på 15 procent av bostadens kostnad.

   Om du inte har råd att betala kontantinsatsen själv finns det även möjlighet att ansöka om ett kontantinsatslån (ett vanligt blancolån) som täcker handpenningen. Tänk dock på två stora lån, varav ett utan säkerhet, kan vara påfrestande för din ekonomi.

2. Höga lånebelopp

   Taket för lånebelopp när det gäller bolån är mycket högt, vilket betyder att du kan köpa även dyrare bostäder med en belåningsgrad på upp till 85 procent. Det viktigaste är att du har råd med kontantinsatsen samt att du har en god betalningsförmåga.

3. Ett av de billigaste lånen

   Bolånet är ett utav de billigaste lånen du kan ta. Detta beror på att säkerheten för lånet är hög samt att försäljningar i princip alltid sker med vinst.

   Räntan är dessutom beroende av Sveriges reporänta som för närvarande är låg (0 procent i december 2020). Reporänta är den ränta banker betalar till Riksbanken för att få låna pengar.

4. Välj belåningsgrad själv

   När du ansöker om ett bolån får du själv välja vilken belåningsgrad du vill ha. Du behöver inte låna till 85 procent av bostadens kostnad om du inte vill – du kan även låna 50 procent eller mindre.

   Ju mer du själv betalar, desto lönsammare kommer lånet att bli i längden. Detta eftersom amorteringskravet blir mindre, men även eftersom du slipper skuldsätta dig lika mycket.

   Att tänka på: Du bör försöka amortera så mycket som möjligt på ditt bolån, även om belåningsgraden är lägre. Detta eftersom vinsten då blir högre vid en framtida försäljning.

5. En investering

   Ett bostadsköp är en långsiktig investering. Bostadspriserna i Sverige har stigit i snart 30 år och det är sällan bostäder säljs med förlust.

   Att äga en bostad är i längden betydligt billigare än att hyra. Dessutom kan du få en god avkastning om bostaden stigit i värde vid försäljning – åtminstone om du ägt bostaden i några år.

6. Höj bolånet och använd till annat

   Genom att höja bolånet och din belåningsgrad kan du använda pengarna till exempelvis renovering (som dessutom kommer att höja värdet på bostaden) eller andra större inköp. Många väljer till exempel att använda ett förhöjt bolån som ett billån.

Vad är skillnaden mellan bottenlån och topplån?

Vissa banker väljer att dela upp bolånet i två delar: bottenlån och topplån. Detta eftersom de vill skydda sig mot förluster i samband med värdeminskningar. Men vad är egentligen skillnaden mellan ett bottenlån och ett topplån?

Bottenlån

Bottenlånet utgör större delen av bolånet och har därmed en lägre utlåningsrisk, vilket i sin tur kan ge dig en lägre ränta. Vissa banker erbjuder bottenlån på upp till den maximala belåningsgraden, alltså 85 procent, medan andra erbjuder bottenlån upp till enbart 70 – 80 procent.

Topplån

Topplånet utgör de resterande procenten mellan bottenlånet och kontantinsatsen. Eftersom denna del av lånet kan påverkas av värdeminskningar utgör topplånet en högre risk än bottenlånet. Därmed kan räntan bli högre och kraven på amortering strängare.

Exempel: Du tar ett bolån på 2 000 000 kronor och väljer en maximal belåningsgrad på 85 procent. Kontantinsatsen för lånet blir 300 000 kronor (15 procent). Bottenlånet utgör 75 procent av det totala bolånet = 1 500 000 kronor. Topplånet utgör resterande 10 procent = 200 000 kronor.

Vilka typer av bolåneräntor finns det?

Det finns tre olika typer av bolåneräntor: rörlig ränta, bunden ränta och räntetak. Dock behöver du inte välja en av dem, utan du kan dela upp lånet i mindre delar och välja en mix av alla tre.

Rörlig ränta

Den rörliga räntan innebär att bolåneräntan förändras beroende på det generella ränteläget. Med andra ord kan den skifta en hel del över tid, dock sker eventuella förändringar var tredje månad.

Rörlig ränta är historiskt sett billigare och du kan spara mycket pengar om räntan håller sig låg. Du kan dessutom binda räntan när som helst. Nackdelen är att du inte kan planera din ekonomi på samma sätt.

Bunden ränta

Bunden ränta, eller fast ränta, innebär att du betalar samma ränta under en bestämd tidsperiod (oftast mellan 1 – 5 år). Under denna tid kan höjda eller sänkta räntor inte påverka din månadskostnad.

Med en bunden ränta kan du enkelt planera din ekonomi under bindningstiden. Du kommer dock att få betala en högre ränta och det blir svårt att lösa eller flyta bolånet under bindningstiden.

Räntetak

Räntetak fungerar på samma sätt som en rörlig ränta, men skillnaden är att räntan inte kan stiga över en viss nivå, till exempel 2,5 procent. I gengäld för denna försäkran betalar du ett räntepåslag till banken varje månad.

Ett räntetak är att föredra vid en skiftande ränta. Med ett räntetak kan du fortfarande ta del av räntesänkningar, men du behöver aldrig oroa dig över allt för höga räntor. Räntepåslaget gör räntan dyrare än rörlig ränta, men samtidigt billigare än bunden ränta.

Snittränta, listränta och ränterabatt

När du jämför bolån kommer du att stöta på begrepp som snittränta, listränta och ränterabatt. Nedan ska vi titta närmare på vad dessa begrepp innebär.

Snittränta

Snitträntan är den genomsnittliga bolåneränta som bankens kunder fått under en viss period. Alla banker måste offentliggöra sina snitträntor så att du som kund ska kunna jämföra bolån enklare.

Snitträntorna fungerar dessutom som underlag när du vill förhandla om räntan på ditt eget bolån.

Listränta

Listräntan är den ränta som banker och långivare väljer att marknadsföra. Räntan är den absolut högsta ränta en bolånekund kan få, vilket betyder att du kan få en betydligt lägre ränta än listräntan.

När du jämför bolåneräntor bör du inte ta hänsyn till listräntan eftersom den kan vara missvisande. Dels kan vissa banker erbjuda en låg listränta som inte kan pressas ned medan andra erbjuder en hög listränta med flera förhandlingsmöjligheter.

Ränterabatt

Ränterabatt är skillnaden mellan bankens officiella ränta och den ränta du får. Om den officiella räntan är 2,5 procent och du blir erbjuden 2,1 procent har du blivit erbjuden en ränterabatt på 0,4 procent.

Genom att förhandla om din bolåneränta regelbundet kan du ta del av extra ränterabatter som kan minska dina månadskostnader.

Hur fungerar amorteringskravet?

Tidigare behövde du enbart betala månatliga räntekostnader för ditt bolån, men numera måste du även amortera ett viss belopp varje år. Hur mycket du behöver amortera beror på hur hög belåningsgrad du har samt hur mycket du tjänar. Så här fungerar det:

• Om du har en belåningsgrad på mellan 70 – 85 procent måste du amortera minst 2 procent per år till dess att belåningsgraden hamnar under 70 procent.
• Vid en belåningsgrad under 70 procent, men över 50 procent måste du amortera minst 1 procent varje år.
• När belåningsgraden är mindre än 50 procent behöver du inte amortera, utan enbart betala räntekostnader. Dock bör du fortsätta amortera eftersom du kommer att tjäna på det i längden.

Skärpta amorteringskrav 2018

Den 1 mars 2018 skärpte man reglerna för amortering ytterligare. Bortsett från de amorteringsregler vi beskrev ovan ska du som tar ett bolån på över 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst amortera ytterligare 1 procent av lånets totalbelopp.

Har alla banker samma amorteringskrav?

Det generella amorteringskravet är obligatoriskt för alla banker, vilket betyder att inga aktörer får erbjuda förmånligare krav. Däremot kan vissa banker ha strängare krav, vilket gör det ännu viktigare att jämföra bolån innan du ansöker.

Viktigt att veta om amorteringskrav

• Banken kan pausa amorteringskravet om hushållet drabbas av exempelvis ett dödsfall och arbetslöshet.
• Köper du en helt nyproducerad bostad kan banken bevilja dig fem amorteringsfria år.
• Du som tecknat bolån innan de nya reglerna började gälla omfattas inte av amorteringskravet.
• Om belåningsgraden förändras på grund av en höjt bolån kan du antingen amortera bolånet enligt gällande amorteringskrav eller enbart amortera tilläggslånet på en period på 10 år.

Kontantinsats för bolån – vad gäller?

En kontantinsats är ett måste för den som vill ansöka om ett bolån. Detta eftersom belåningsgraden på bostaden inte får överstiga 85 procent då det vore riskfyllt för banken att låna ut pengar till hela bostadsköpet. Dessutom hindrar kontantinsatsen personer från att överbelåning.

Kontantinsatsen är vanligtvis 15 procent, men ju mer du själv har råd att betala, desto bättre. Dels kan du få en lägre ränta eftersom risken med utlåningen minskar och dels kan du bli skuldfri snabbare.

Att spara till en kontantinsats tar tid, särskilt om du vill köpa en bostad i en större stad. Om man vill köpa en bostad relativt snabbt kan detta såklart bli ett problem.

Exempel: Om du vill köpa en bostad värd 2 000 000 kronor blir kontantinsatsen 300 000 kronor med en belåningsgrad på 85 procent.

Bolån utan kontantinsats?

Om du inte vill eller har tid med att spara ihop till kontantinsatsen kan du antingen täcka den med hjälp av vinsten från en annan bostadsförsäljning eller med ett vanligt privatlån.

Att låna till kontantinsatsen är dock inget som rekommenderas. Dels kommer detta lån att ha en betydligt högre ränta eftersom lånet saknar säkerhet och dels kommer din belåningsgrad att bli mycket hög.

Dessutom finns det banker och långivare som inte tillåter att lånet används till en kontantinsats. Om du har möjlighet att spara ihop till kontantinsatsen bör du försöka göra det.

Bolån med betalningsanmärkning

Det går att ansöka om bolån med betalningsanmärkning, så länge du har en stabil ekonomi i övrigt. Dock får du räkna med att antalet aktörer som erbjuder lån med anmärkning är något färre samt att du kommer få en högre bolåneränta jämfört med kunder som saknar anmärkningar.

Hur flyttar jag mitt bolån?

Många bolånekunder väljer att flytta sina bolån om de hittar en billigare ränta någon annanstans. Flytten behöver du dessutom inte genomföra på egen hand, utan du får hjälp igenom hela processen.

Bara för att du flyttar ditt lån till en ny bank behöver du inte flytta hela din ekonomi. Du kan flytta enstaka lån, men samtidigt bör du komma ihåg att vissa banker enbart erbjuder rabatter till helhetskunder.

Tänk på! Om du vill flytta bolånet kan du bli tvungen att betala en ränteskillnadsersättning till din nuvarande bank. I samband med flytten kan även ditt bolåneskydd försvinna – se till att teckna ett nytt direkt.

Så kan du tjäna på att flytta bolånet

• Om du hittar en lägre bolåneränta någon annanstans kan du effektivt sänka dina månadskostnader
• Genom att meddela din bank om flytten kan du pressa dem att sänka sin ränta och därmed behålla dig som kund
• Se till att jämföra bolåneräntor minst en gång per år för att se om det finns pengar att spara

6 tips att hitta bästa bolånet

1. Jämför banker. Ta dig tiden att jämföra olika banker och listräntor för att hitta så förmånliga villkor som möjligt.
2. Pruta. Ett stort lån är ett viktigt lån för banken, vilket innebär att de gärna slåss om sina bolånekunder. Testa att pruta på räntan.
3. Samla din ekonomi hos samma bank. Genom att bli helhetskund kan du utnyttja flera rabatter och förmåner, inte minst på ditt bolån.
4. Värdera bostaden. Efter en renovering har din bostad förmodligen stigit i värde. Be en mäklare om en värdering och använd sedan detta underlag när du jämför bolåneräntor.
5. Kontrollera snitträntor. Ett bolån är ett lån med lång löptid, vilket innebär att du kan förhandla om räntan regelbundet. Håll även ett öga på andra bankers snitträntor för att använda dem som förhandlingsunderlag.
6. Förbättra ditt kreditbetyg. Ju bättre ekonomi du har, desto lägre ränta kan du få. Ta gärna en kreditupplysning på dig själv för att se över din betalningsförmåga och hur den kan förbättras.

Vanliga frågor

Kan jag låna till kontantinsatsen?

Ja, vissa långivare tillåter att kontantinsatsen kan täckas med ett privatlån, under förutsättning att kontantinsatsen inte överstiger 600 000 kronor. Läs gärna mer om lån till kontantinsats.

Hur länge betalar man av ett bolån?

Oftast ligger löptiden mellan omkring 20 – 50 år. Dock blir löptiden kortare om du tar ett bolån senare i livet.

Hur mycket kommer jag att betala i ränta?

Räntan skiljer sig både mellan olika banker och beroende på hur mycket bostaden kostar. Oftast ligger dock räntan mellan 1,30 – 1,60 procent.

Kan jag låna utan att betala kontantinsats?

Ja, om bostaden inte kostar mer än 600 000 kronor kan du ta ett bolån utan kontantinsats.

Hur mycket kan jag låna?

När du tar ett bostadslån kan du låna upp till max 85 procent av bostadens kostnad. Resten, alltså kontantinsatsen, måste du betala själv. Oftast kan du låna upp till 9 miljoner kronor.

Varför du endast får låna upp till 85 procent av vad bostaden kostar beror på att banken vill skydda sig mot värdeminskningar.